Neue Regeln für Heizung, Energieeffizienz und Immobilien – was ändert sich wirklich?

Kaum ein Thema hat Immobilienbesitzer und Hauskäufer in den vergangenen Jahren so beschäftigt wie das sogenannte Heizungsgesetz. Wärmepumpe, Gasheizung, Ölheizung, die 65-Prozent-Regel, staatliche Förderung und neue Vorgaben der Europäischen Union sorgen für zahlreiche Fragen.

2026 steht das deutsche Gebäudeenergiegesetz erneut im Mittelpunkt der politischen Diskussion. Die Bundesregierung plant Änderungen, die Eigentümern wieder mehr Technologieoffenheit beim Heizungstausch ermöglichen sollen. Gleichzeitig muss Deutschland jedoch die europäischen Vorgaben zur Energieeffizienz von Gebäuden berücksichtigen.

Für Immobilienkäufer und Eigentümer stellt sich deshalb eine wichtige Frage:

Was bedeutet das für den Kauf, die Modernisierung und langfristig möglicherweise auch für den Wert einer Immobilie?

Was ist das sogenannte Heizungsgesetz?

Wenn vom „Heizungsgesetz“ gesprochen wird, ist damit im Wesentlichen das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gemeint.

Die bisherige Regelung verfolgt das Ziel, den Anteil erneuerbarer Energien bei der Wärmeversorgung von Gebäuden deutlich zu erhöhen.

Besonders bekannt wurde dabei die sogenannte 65-Prozent-Regel. Sie sieht unter bestimmten Voraussetzungen vor, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden.

Mögliche Lösungen sind beispielsweise Wärmepumpen, Biomasse, Solarthermie, bestimmte Hybridlösungen oder der Anschluss an ein Wärmenetz.

Allerdings hängen die konkreten Anforderungen unter anderem vom Gebäude, dem Standort und der kommunalen Wärmeplanung ab.

Was soll sich 2026 ändern?

Nach dem Stand der unserer Vorlage zugrunde liegenden politischen Planungen soll das bisherige Regelwerk reformiert und stärker technologieoffen gestaltet werden.

Im Mittelpunkt steht dabei die Frage, ob Eigentümer künftig wieder größere Entscheidungsfreiheit bei der Wahl ihrer Heizungsanlage erhalten.

Statt einer starren Vorgabe für eine bestimmte technische Lösung soll stärker darauf abgestellt werden, wie die Klimaziele insgesamt erreicht werden können.

Für Eigentümer könnte dies bedeuten, dass auch Gas- oder Ölheizungen grundsätzlich weiterhin eingesetzt werden können, allerdings zunehmend in Verbindung mit klimafreundlicheren Brennstoffen.

Wichtig ist jedoch: Solange das Gesetzgebungsverfahren nicht abgeschlossen ist, sollten geplante Änderungen nicht mit bereits geltendem Recht verwechselt werden.

Wer heute eine Heizung erneuern oder eine Immobilie kaufen möchte, sollte deshalb die zum konkreten Zeitpunkt geltenden gesetzlichen Bestimmungen prüfen.

Bedeutet die Reform das Ende der Wärmepumpe?

Nein.

Mehr Technologieoffenheit bedeutet nicht, dass Wärmepumpen an Bedeutung verlieren müssen.

Gerade bei gut gedämmten Neubauten können moderne Wärmepumpensysteme energetisch sehr interessant sein. In Verbindung mit einer Photovoltaikanlage kann ein Teil der benötigten elektrischen Energie zudem direkt am Gebäude erzeugt werden.

Bei einer langfristigen Betrachtung sollte deshalb nicht ausschließlich gefragt werden:

„Welche Heizung darf ich einbauen?“

Sondern vielmehr:

„Welche Heiztechnik ist für dieses Gebäude langfristig wirtschaftlich und technisch sinnvoll?“

Diese beiden Fragen sind nicht zwangsläufig identisch.

Gas- und Ölheizungen: erlaubt bedeutet nicht automatisch wirtschaftlich

Dieser Punkt ist für Immobilienkäufer besonders wichtig.

Selbst wenn eine bestimmte Heiztechnik rechtlich weiterhin zulässig ist, sagt dies noch nichts darüber aus, ob sie über die nächsten 15 oder 20 Jahre die wirtschaftlich günstigste Lösung darstellt.

Bei fossilen Energieträgern müssen beispielsweise zukünftige Brennstoffpreise, CO₂-Kosten und mögliche Anforderungen an klimafreundliche Brennstoffe berücksichtigt werden.

Die politische Planung sieht laut der vorliegenden Zusammenfassung vor, fossile Systeme zunehmend mit klimafreundlicheren Brennstoffen wie Biomethan oder synthetischen Energieträgern zu kombinieren.

Wie sich Preise und Verfügbarkeit solcher Energieträger langfristig entwickeln, lässt sich heute jedoch nicht zuverlässig vorhersagen.

Deshalb sollten Käufer die vorhandene Heizungsanlage einer Immobilie immer gemeinsam mit dem energetischen Gesamtzustand des Gebäudes betrachten.

Was bedeutet das für Käufer einer Bestandsimmobilie?

Wer heute ein älteres Haus kauft, sollte sich vor Vertragsabschluss genau mit dessen energetischem Zustand beschäftigen.

Neben dem Baujahr der Heizung sind insbesondere folgende Punkte interessant:

• Art und Alter der Heizungsanlage
• Energieverbrauch der vergangenen Jahre
• Energieausweis
• Dämmung von Dach und Fassade
• Qualität der Fenster
• Zustand der Heizkörper beziehungsweise vorhandene Fußbodenheizung
• mögliche Nutzung einer Wärmepumpe
• Photovoltaik-Potenzial
• notwendige Sanierungsmaßnahmen

Ein vermeintlich günstiges Bestandsgebäude kann erheblichen Modernisierungsbedarf besitzen.

Umgekehrt kann eine bereits energetisch modernisierte Bestandsimmobilie trotz höheren Kaufpreises langfristig wirtschaftlich interessant sein.

Der reine Kaufpreis erzählt deshalb nicht die ganze Geschichte.

Welche Rolle spielt die EU?

Die deutsche Politik kann die gesetzlichen Anforderungen nicht völlig unabhängig festlegen.

Mit der EU-Gebäuderichtlinie – Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) verfolgt die Europäische Union das Ziel, den Energieverbrauch und die CO₂-Emissionen des europäischen Gebäudebestands langfristig deutlich zu reduzieren.

Deutschland muss die entsprechenden europäischen Vorgaben in nationales Recht überführen.

Die EU-Regelungen betreffen unter anderem die Energieeffizienz von Gebäuden, Energieausweise, langfristige Renovierungsstrategien und die Entwicklung hin zu emissionsarmen beziehungsweise emissionsfreien Gebäuden.

Damit bleibt eines unabhängig von einzelnen Änderungen des deutschen Heizungsgesetzes relativ deutlich:

Energieeffizienz wird für Immobilien langfristig weiter an Bedeutung gewinnen.

Neubauten sind energetisch besonders interessant

Für Käufer eines modernen Neubaus stellt sich die Situation häufig anders dar.

Neue Häuser können bereits von Anfang an mit einer hochwertigen Gebäudehülle und moderner Haustechnik geplant werden.

Dazu können beispielsweise gehören:

• Wärmepumpe
• Fußbodenheizung
• Photovoltaikanlage
• Stromspeicher
• Dreifachverglasung
• hochwertige Wärmedämmung
• kontrollierte Lüftung
• intelligente Energiesteuerung

Bei entsprechend geplanten Gebäuden kann außerdem ein besonders hoher Effizienzstandard wie KfW 40 beziehungsweise KfW 40 QNG erreicht werden.

Dadurch können nicht nur die laufenden Energiekosten beeinflusst werden. Abhängig vom jeweiligen Förderprogramm können auch attraktive Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen.

Welche Förderungen gibt es für neue Heizungen?

Auch 2026 bleibt die Förderung energieeffizienter und klimafreundlicher Heizsysteme ein wichtiges Thema.

Welche Förderung konkret verfügbar ist, hängt jedoch von mehreren Faktoren ab – beispielsweise von Gebäude, Eigentumsverhältnissen, Einkommen, bestehender Heizungsanlage und dem gewählten neuen Heizsystem.

Förderprogramme und Förderbedingungen können sich ändern.

Deshalb empfehlen wir Käufern und Eigentümern, vor Auftragserteilung beziehungsweise vor Beginn einer Maßnahme zu prüfen, welche Förderung aktuell beantragt werden kann.

Gerade bei größeren energetischen Sanierungen kann eine Kombination aus Energieberatung, Fördermitteln und geeigneter Finanzierung einen erheblichen Unterschied bei den Gesamtkosten machen.

Wird eine energieeffiziente Immobilie künftig mehr wert sein?

Eine pauschale Garantie gibt es dafür nicht.

Der Wert einer Immobilie wird weiterhin maßgeblich von Lage, Grundstück, Wohnfläche, Zustand, Angebot und Nachfrage bestimmt.

Der energetische Zustand entwickelt sich jedoch zunehmend zu einem zusätzlichen Qualitätsmerkmal.

Zwei vergleichbare Häuser in derselben Lage können für Käufer unterschiedlich attraktiv sein, wenn bei einem Objekt beispielsweise eine alte Heizungsanlage und erheblicher energetischer Sanierungsbedarf vorhanden sind, während das andere bereits über moderne Haustechnik, gute Dämmung und Photovoltaik verfügt.

Deshalb sollte Energieeffizienz beim Immobilienkauf heute genauso sorgfältig geprüft werden wie Grundriss, Grundstück oder Ausstattung.

Nicht aus Angst vorschnell handeln

Die zahlreichen Diskussionen über das Heizungsgesetz haben bei manchen Eigentümern den Eindruck entstehen lassen, eine funktionierende Gas- oder Ölheizung müsse kurzfristig entfernt werden.

So pauschal ist das nicht richtig.

Auch die unserer Analyse zugrunde liegende Zusammenfassung weist ausdrücklich darauf hin, dass Aussagen wie „Ölheizungen werden generell verboten“ oder „2026 muss jeder sofort auf eine Wärmepumpe umsteigen“ die Rechtslage beziehungsweise die politische Planung nicht korrekt wiedergeben.

Eigentümer sollten deshalb nicht allein aufgrund von Schlagzeilen eine möglicherweise noch funktionierende Heizungsanlage ersetzen.

Sinnvoller ist eine individuelle Betrachtung des Gebäudes.

Unser Rat aus Sicht eines Immobilienmaklers

Beim Kauf eines Hauses sollte die Heizung nicht isoliert betrachtet werden.

Entscheidend ist das Zusammenspiel aus:

Kaufpreis + energetischem Zustand + Sanierungsbedarf + Finanzierung + Fördermöglichkeiten + zukünftigen Betriebskosten.

Ein älteres Haus kann ein hervorragender Kauf sein, wenn Preis, Lage und Modernisierungspotenzial stimmen.

Ein moderner Neubau kann dagegen interessant sein, wenn Käufer Wert auf hohe Energieeffizienz, geringe Modernisierungsrisiken und langfristige Planungssicherheit legen.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht:

Altbau oder Neubau? Gas oder Wärmepumpe?

Sondern:

Welche Immobilie bietet unter Berücksichtigung aller Kosten langfristig das beste Gesamtpaket?

Brändle Immobilien – wir betrachten mehr als den Kaufpreis

Bei Brändle Immobilien möchten wir Käufern nicht einfach nur eine Immobilie zeigen.

Gerade angesichts der Veränderungen bei Energiegesetzgebung, Finanzierung und Förderung wird eine fundierte Betrachtung des gesamten Objekts immer wichtiger.

Bei unseren modernen Neubauprojekten spielen deshalb Themen wie Energieeffizienz, moderne Heiztechnik, Photovoltaik sowie KfW-40- und QNG-Standards eine wichtige Rolle.

Gleichzeitig unterstützen wir Interessenten bei der Suche nach Bestandsimmobilien und helfen dabei, die unterschiedlichen Eigenschaften eines Objekts realistisch einzuordnen.

Fazit: Das Heizungsgesetz verändert sich – Energieeffizienz bleibt

Die politische Diskussion um das Heizungsgesetz wird 2026 weitergehen.

Deutschland plant Änderungen am bestehenden Regelwerk und mehr Technologieoffenheit. Gleichzeitig bestehen europäische Vorgaben, die langfristig auf einen energieeffizienteren und emissionsärmeren Gebäudebestand ausgerichtet sind.

Für Immobilienkäufer bedeutet das:

Nicht von einzelnen Schlagzeilen verunsichern lassen, sondern das konkrete Gebäude betrachten.

Eine moderne Heizung, eine gute Gebäudehülle, niedriger Energiebedarf und eine zukunftsfähige Haustechnik können langfristig ebenso wichtig werden wie Lage und Ausstattung.

Wer heute eine Immobilie kauft, kauft schließlich nicht nur für 2026 – sondern häufig für die nächsten 20, 30 oder 40 Jahre.

Brändle Immobilien
Ihr Ansprechpartner für Immobilien, Neubau und energieeffizientes Wohnen in Nürtingen und der Region.